2011年(nián)5月(yuè)，房(fáng)地(dì)産營銷大(dà)♣•師(shī)潘石屹和(hé)時(shí)任易居中國(guó)董事(shì)₹≈←局主席周忻發起網上(shàng)拍(pāi)賣λλ的(de)時(shí)候，他(tā)的(de)•<≤∑目的(de)隻有(yǒu)一(yī)個(gè)：通∞↑✔§(tōng)過他(tā)微(wēi)博大(dà)V的(de)‌ελ身(shēn)份制(zhì)造新的(de)話(huà)題，‌←§§保持他(tā)本人(rén)和(hé)他(tā)的(de)企業(yè)SOπ≈σ&HO中國(guó)的(de)高(gāo)知∞>↔φ(zhī)名度。

但(dàn)和(hé)以往以及以後任何一(yī)次事(shì)件(jià>×↕n)營銷不(bù)同，潘石屹這(zhè)一(yī)次動作(zuò)，成為(wè↓'<i)中國(guó)房(fáng)地(dì)産營銷的('βde)分(fēn)割線。

往前，是(shì)房(fáng)地(dì)産營銷的(de)刀(dāo≈•)耕火(huǒ)種的(de)時(shí)代‌‌β'，這(zhè)個(gè)時(shí)代，線下(xià)是(≠α€®shì)唯一(yī)的(de)方式，發傳單拓客、砸廣告，營銷除了(le)拼 ☆‍錢(qián)别無他(tā)法；往後，互聯網逐漸成為(w→→↕èi)标配，房(fáng)産電(diàn)商更新換代、渠道α≠£δ(dào)CPM效果計(jì)費(fèi)進入新方 ₩式、房(fáng)地(dì)産互聯網大(dà)基建上(shàλ£∞ng)馬、房(fáng)産O2O大(dà)行(x₹ íng)其道(dào)，僅數(shù)年♠δ☆×(nián)時(shí)間(jiān)，互聯網的(de)發展讓λ≤‍↑房(fáng)地(dì)産營銷更叠了(le)幾個(gè)時(shí)代。

往前，營銷代理(lǐ)公司世聯、華遠(yuǎn)、合富輝煌，各 ≈←領藩地(dì)，風(fēng)騷二十年(niánβα ≈)；往後，傳統機(jī)構市(shì)占率降低(dī)甚至銷聲匿迹，房(fá₹δ✔ng)多(duō)多(duō)、貝殼找房(fáng)、©§居理(lǐ)新房(fáng)、易居房(fáng)友(yβ∞"ǒu)、吉屋、諸葛找房(fáng)等新生(shēng)力量崛起，上(sλ★hàng)市(shì)沉浮、估值起落，風(fēng)雲變幻☆ε↔♠。

房(fáng)産互聯網營銷八年(nián)，→®總結過往，探究未來(lái)。

1 潘石屹打響房(fáng)産電(diàn)商第一(yī)γ±槍

2011年(nián)4月(yuè)，在海(hǎi)南φ♣(nán)博鳌一(yī)次财經會(huì)議(yì)上(•≠≠shàng)，潘石屹遇見(jiàn)周忻。彼時(shí)，潘石屹旗下(xià)↓×σ的(de)銀(yín)河(hé)SOHO正在銷π ≈∑售期，他(tā)正在尋求一(yī)些(xiē)×€γ¥全新的(de)營銷推廣方法；而周忻也(yě)向潘石屹介紹了÷★‌♦(le)自(zì)己正在醞釀的(de)網上(₽♥shàng)售樓處。

兩個(gè)營銷高(gāo)手的(de)短(duǎn)暫碰面，高(gāo)效‌γ的(de)達成了(le)一(yī)次業(yè)內(♥λnèi)轟動的(de)營銷案例。

一(yī)個(gè)月(yuè)之後，包括銀(yín)河(hé☆δ↕')SOHO和(hé)望京SOHO兩個(gè)項目↔≠↑≈的(de)11套房(fáng)源放(fàng)在♥ 新浪樂(yuè)居搭建的(de)互聯網平↓↑≥台上(shàng)進行(xíng)公開(kāi) ♥✔網絡拍(pāi)賣。潘石屹承諾，“σ✔0元起拍(pāi)，拍(pāi)多(duō)少(shǎo)賣多(du∞ δō)少(shǎo)”。但(dàn)潘并不(bù)擔心房α (fáng)源低(dī)價出售，這(zhè)些(​∑☆¥xiē)熱(rè)門(mén)房(fáng)源早就(jiù&$∞ )被線下(xià)的(de)銷售員(yuán)邀約的(de)意向§♣客戶盯上(shàng)了(le)。

這(zhè)個(gè)在現(xiàn)在看(kàn)來λσ♠<(lái)并不(bù)新穎的(de)網絡λ¶♠♦拍(pāi)賣方式，在當時(shí)引起來(lái)™€軒然大(dà)波。正向的(de)輿論認為(wèi)，這✔‍↓(zhè)次拍(pāi)賣，将當時(shí)時(shí)髦≤¶§★的(de)網絡拍(pāi)賣方式運營到(dào)房©™₽(fáng)産領域，具備了(le)房(fáng)産‍¥☆電(diàn)商的(de)初步條件(jiàn)；而也(yδ ě)有(yǒu)反對(duì)的(de)聲音(yīn)認為(wèi)，•≈這(zhè)種還(hái)是(shì)依賴線下(xià)客源的(de♦₽☆ )方式，并不(bù)是(shì)真正的(de)電(diàn)商，徒有(yǒ↕γu)虛名，沒有(yǒu)其實。

争論的(de)焦點在于，網絡在其中扮演什(shén)麽角色：是(shì)僅↓λ僅提供互聯網底層技(jì)術(shù)，供交¶↕<≥易雙方使用(yòng)，還(hái)是(shì)互聯網真正讓交易從(>λ₩♣cóng)線下(xià)到(dào)了(le)"✔線上(shàng)？

争論不(bù)止，而且沒有(yǒu)結果。

緊随其後，萬科(kē)、恒大(dà)、淘÷★Ω寶等一(yī)線開(kāi)發商和(hé)互聯網企業(yè)紛紛加 ™∏↑入這(zhè)場(chǎng)潮流中。從(cóng)房↓δ≈(fáng)源的(de)網絡拍(pāi)賣，到(dào)把當時(→קshí)流行(xíng)的(de)團購(gòu)模式引入到(dào)房(fánγ♣→≤g)産電(diàn)商交易，房(fáng)産營銷開¶→Ω∑(kāi)始真正和(hé)互聯網接軌。萬科(k €ē)甚至和(hé)阿裡(lǐ)聯手推出萬科(kē÷φε₩)網上(shàng)旗艦店(diàn)，方興↔‌地(dì)産(後改名中國(guó)金(jīn)茂)在雙11這(zhè)↔≠天開(kāi)啓光(guāng)盤節，房(fáng)産電(di✘≥àn)商完成從(cóng)單一(yī)房γ♣ (fáng)源拍(pāi)賣模式到(dào)房≥♥♣(fáng)源團購(gòu)到(dào)整盤甚至全部樓盤放(fàng)$₩≥•在網上(shàng)銷售的(de)階段變化(huà)。

2 房(fáng)産O2O，線上(shàng)效果化(huà)←£營銷開(kāi)端

房(fáng)産電(diàn)商的(de)大(dà)行(xíng)其道(‍$εdào)，加速了(le)技(jì)術(sh↕<ù)在房(fáng)産交易當中的(de)應用(yòng)。同時(→ γ∏shí)，也(yě)讓線上(shàng)獲客成為(‌‌ wèi)一(yī)種可(kě)能(néng)。

潘石屹推出的(de)幾次網上(shàng)拍(✔♦¥pāi)賣，随著(zhe)營銷聲量的(de)逐步放(fàng)大(><©dà)，線上(shàng)帶來(lái)的(de)≠→買家(jiā)原來(lái)越多(duō)；而諸如(☆₩÷≠rú)旅遊地(dì)産這(zhè)種異地(dì)置¶™↕ 業(yè)，也(yě)給網絡看(kàn)房(fáng)的(de)發展提¶☆✔供了(le)時(shí)機(jī)。

網絡，開(kāi)始從(cóng)諸如(rú↔✔)搜房(fáng)、樂(yuè)居、搜狐焦點這(zhè)±₽∞類純媒體(tǐ)的(de)宣傳陣地(dì)，成為(wèi)一(y≥₹ī)個(gè)可(kě)以真正獲客的(de)陣地(dì)。™‍∏γ

房(fáng)産電(diàn)商經過2011年(nián)，市(shì)場δ§ ₹(chǎng)教育成熟。關于線上(shàng)和(hé)線下(xià§✘)的(de)争論遊刃而解，線上(shàng)可(kě)以獲客，但(dàn)需® ♣"要(yào)線下(xià)的(de)配合，用(yòng×​∏♥)戶線上(shàng)充分(fēn)了(l↓☆↑δe)解信息線下(xià)帶看(kàn)交易，房(↔$∑fáng)産O2O概念随著(zhe)産生(sh≈£♥±ēng)。

房(fáng)産O2O被稱為(wèi)房(fáng)産電(diàn‌≤)商的(de)升級版。房(fáng)産O2O開(kāi)創了(l★$±₩e)互聯網時(shí)代的(de)效果計(jì)費(fφ€èi)，即CPM計(jì)費(fèi)方式，而δσ≈$深受房(fáng)地(dì)産營銷供應方的(de)歡迎。在此之前，房"↓ →(fáng)地(dì)産開(kāi)發商和(hé)項 ×↕₹目方和(hé)互聯網的(de)合作(zuò)多(duō)數(∑≥↕≥shù)基于廣告宣傳合作(zuò)，互聯網平台方并不<€$φ(bù)需要(yào)對(duì)實際成交結÷ &果負責。

房(fáng)産互聯網平台把部分(fēn)廣告效果配合線下(xià)導÷®δ客和(hé)案場(chǎng)駐場(chǎng)結接待結合起來(l↓$<×ái)，幫助開(kāi)發商完成蓄客動作(zuò)。這(zhè)種從(cóng♥α)線上(shàng)轉化(huà)客戶到(dào)線下(xià)的(de)O2✘ε↑O模式，更注重精準獲客和(hé)導客結果，以鎖定≤→客戶意向獲取收入。

除了(le)樂(yuè)居、搜房(fáng)等互聯網地( ≈βdì)産媒體(tǐ)開(kāi)始試行(xí☆•ng)O2O這(zhè)種新方法之外(wài)，2012年(niá★₽n)，伴随著(zhe)O2O市(shì)場(ch≥> ‍ǎng)的(de)大(dà)潮，專注于房(fáng)産O​¥2O的(de)一(yī)批新公司崛起，房(fφ∏áng)多(duō)多(duō)、好(hǎo)屋中國(guσ∞&ó)、銷冠科(kē)技(jì)等全國(guó)性的(de)公司以及一(yī€<λ§)些(xiē)專注于區(qū)域的(de)房(fáng)産O2₹"✔‍O平台開(kāi)始出現(xiàn)，争搶房(fáng)地(d ↕ì)産營銷線上(shàng)導客線下(xià)成交的(de)渠道(dào) ♥市(shì)場(chǎng)。

3 移動工(gōng)具和(hé)新公司們的(¶$de)崛起

當線上(shàng)線下(xià)結合成為(wèi)∞←≥£地(dì)産營銷的(de)常用(yòng)方>→式，房(fáng)産O2O的(de)概念理(lǐ)應退出曆史舞(wǔ)台。δ★↓₩O2O概念的(de)退出甚至消逝，并不(b₩'∏©ù)意味著(zhe)互聯網在房(fáng)地(dì)産營銷中的(∏‌↑∏de)無用(yòng)，而是(shì)以更深入的(de)方式融入到(d∞¶ααào)房(fáng)地(dì)産營銷。

如(rú)果說(shuō)房(fáng)産電(diàn)商是(shλ≤ì)PC時(shí)代尾聲營銷的(de)突破，那(nà)麽随₽<著(zhe)移動互聯網的(de)到(dào)來(lái)，移動工<€‌$(gōng)具化(huà)的(de)趨勢，賦予了(le)房(fáng)産​ε營銷新的(de)有(yǒu)力武器(qì)。

從(cóng)獲客到(dào)報(bào)備，再到(dào​↓)帶看(kàn)轉化(huà)到(dàoβ∑)售樓處逼定，移動化(huà)的(de)工(gōng)'α§具解決了(le)房(fáng)産營銷過程随♣'時(shí)随地(dì)快(kuài)速跟進客戶的✔♠•(de)能(néng)力，房(fáng)産©∞營銷進入到(dào)移動互聯網時(shí)代。

在O2O大(dà)潮中快(kuài)速成長(chán☆∑g)的(de)房(fáng)多(duō)多(duō÷ ≤)、銷冠科(kē)技(jì)、好(hǎo)屋中國(guóλ‌λ∑)、吉屋們快(kuài)速成為(wèi)≥©✘涵蓋移動互聯網工(gōng)具的(de)互聯網平台£ε。他(tā)們一(yī)方面鏈接經紀人(rén)，一(yī)方面連接新房✘$$ (fáng)開(kāi)發商，成為(wèi)開(k×​₹āi)發商和(hé)銷售渠道(dào)的(de)管λε$理(lǐ)平台，讓渠道(dào)分(fēn)銷更為(wèi)高(g←≥₹≠āo)效。

同時(shí)，開(kāi)發商們也(yě§₩÷)紛紛意識到(dào)移動互聯網的(de)價值，除了(le)将項目房(fángα•★¶)源加入上(shàng)述平台搭建的(de)全民(mín)營銷和(h≈§★é)聯動分(fēn)銷之外(wài)，具有(yǒu)§€資本實力的(de)一(yī)線房(fán​∏✔g)企也(yě)開(kāi)始建立自(zì)己的(de)分(fēn)銷 ±∏σ平台，比如(rú)，恒大(dà)建立了(le)恒房(f←π♠áng)通(tōng)營銷平台、碧桂園搭建碧桂λ∞ε∞園鳳凰通(tōng)平台，遠(yuǎn)洋地(d‌'​ì)産等不(bù)少(shǎo)二線房(fáng)企也(yě)開(kāi♠‍£)始搭建自(zì)己的(de)平台。

分(fēn)銷傭金(jīn)是(shì)個(g↕©è)巨大(dà)的(de)市(shì)場(chǎng)蛋糕，嘗α ÷試自(zì)己建立全民(mín)營銷平台的(de)'δ£開(kāi)發商們希望能(néng)自(zì)己掌握充足的(de)買房(fá γ≤₹ng)人(rén)數(shù)據，也(yě)希望在分(fēn)≠ ✔銷市(shì)場(chǎng)上(shàng)&l≈♥↔≈dquo;肥水(shuǐ)不(bù)流外(wài)人§ ×(rén)田”。

無論是(shì)開(kāi)發商主導的(de)全民(mín)營銷，亦或是​'¥(shì)平台性質的(de)全民(mín)營銷，都(→$dōu)經曆了(le)模式沉浮。在2014-2017年(ni¥©€ án)上(shàng)半年(nián)，新房(fáng)銷售的(de)↔←↓≠火(huǒ)爆行(xíng)情讓開(kāi)發商γ 無心投入全民(mín)營銷，全民(mín)營銷本ε‌→→質上(shàng)的(de)客戶轉介周期長(c∏£™háng)、見(jiàn)效慢(màn)、運營難，  讓開(kāi)發商轉而投入渠道(dào)精準，投∑δ©入小(xiǎo)，見(jiàn)效快(kuài€‍∞≠)的(de)一(yī)二手聯動渠道(dào)。

4 殊途同歸：二手房(fáng)經紀公司的(de)互聯網化(hu↑→¥≥à)

專注于新房(fáng)營銷的(de)互聯網平≤€α台在誕生(shēng)并發展的(de)同時(shí)，二手房(fáng)經紀✔≤♥服務領域的(de)互聯網化(huà)也(y↔±¥ě)在同步進行(xíng)。

2013年(nián)起，由于搜房(fáng)不(bù)斷上(shàng)漲≤↑<端口費(fèi)用(yòng)，讓鏈家(jiā)等經≠γ™紀公司下(xià)定決心自(zì)建互聯網平↔♣γ台。2014年(nián)，由鏈家(jiā)在線升級而來(lái)的(±®β↕de)鏈家(jiā)網上(shàng)線，口号為(φ∑‌£wèi)全網真房(fáng)源，有(yǒu)效的(de>σ)市(shì)場(chǎng)定位加之多(¥βduō)維度的(de)推廣，鏈家(jiā)網迅速打開(kāi)市(shì)場(✘φε"chǎng)，開(kāi)始成為(wèi∑λ♥)中國(guó)中介行(xíng)業(yè)最早 $λ自(zì)建互聯網平台的(de)企業(yè)，我↑ε愛(ài)我家(jiā)、21世紀不(bù)動産、中原地(dì)産↔'γ♥等紛紛更近(jìn)。

二手房(fáng)經紀公司的(de)互聯網進程遠($'‌$yuǎn)遠(yuǎn)比外(wài)界看(kà♠σ∏¥n)到(dào)的(de)更複雜(zá)。實際上(shàng)，鏈↔‌>家(jiā)的(de)互聯網改造從(cóng)受衆看(kàn)λ®到(dào)的(de)鏈家(jiā)網之前就(jiù)已經開(kāi)展。∑δ早在2009年(nián)，鏈家(jiā)就(jiù)和(hé)" ¶IBM進行(xíng)合作(zuò)，針對(duì)經紀人(rén)的(λ♣de)管理(lǐ)進行(xíng)了(le)互聯網作(zuò)業(y​β↔★è)工(gōng)作(zuò)的(de)嘗試，簡而言£♣↔之，就(jiù)是(shì)率先在經紀人(rén)中建立了(le)內(nèi)®♦÷↑網，讓經紀人(rén)之間(jiān)的(de)協作(zu•♦₩±ò)和(hé)管理(lǐ)更為(wèi)方便。

除此之外(wài)，包括樓盤庫樓盤字典的(de)建設γ¶∞λ、房(fáng)産交易中經紀人(rén)∞α☆之間(jiān)甚至經紀門(mén)店(diàn)之間(jiān)的(€☆de)房(fáng)源共享機(jī)制(zhì→≤$)以及合作(zuò)規則、傭金(jīn)規則、客戶工(gōng)具使用(y↑÷'γòng)等等，都(dōu)在二手房(fáng)經紀公司的(d±←♥e)互聯網改造範圍之內(nèi)。

2018年(nián)4月(yuè)，在鏈家(jiā)的(₩♥¶de)基礎之上(shàng)，左晖推出貝殼找房∑♠ ₽(fáng)平台。這(zhè)個(gè)聯動了(l ±e)經紀人(rén)、二手房(fáng)買家(jiā≈β£)、二手房(fáng)賣家(jiā)以及開(kāi)發商甚至裝修等産業(yΩ≥è)上(shàng)下(xià)遊各個(©σgè)環節的(de)居住服務平台，将二手房(fán>♠γg)經紀的(de)工(gōng)具化(huà)推到(dào)了≥☆(le)一(yī)個(gè)新的(de)台階，即二手房(fáng)經紀和(h‌↕é)其他(tā)領域的(de)融合聯動，資源互生(shēng)共享。

這(zhè)和(hé)上(shàng)述提供了(le)£¥‍Ω房(fáng)多(duō)多(duō)等公司的(dλ♠e)崛起發展，雖然從(cóng)不(bù)同領域和(hé)賽道(dào)嫁÷¥↔接互聯網，但(dàn)殊途同歸，最終走向了(le)同一(yī)個(gè)方✘'®$向，那(nà)就(jiù)是(shì)借助互聯網進÷∞行(xíng)講行(xíng)業(yè)的(de)工(gōng★£←≠)具互聯網化(huà)和(hé)平台化(huà)。

以鏈家(jiā)為(wèi)起步的(de)貝殼找房(fáng)借助䶶↕互聯網最終走向了(le)平台型公司，為(wèi)經紀公司提供基礎服務和(hé)≤>協同管理(lǐ)方案；而以房(fáng)多(duō)多(duō)為(wèi"™)代表的(de)以新房(fáng)銷售服務切Ω'&™入的(de)公司也(yě)走向了(le)平台化(↑'≥huà)，為(wèi)二手房(fáng)經紀人(rén)提供各方面的(de)↕♣₩Ω資源聯動，增加效能(néng)。

5 産業(yè)互聯網的(de)基礎建設和(hé)私域流量♠≥∏的(de)發掘

房(fáng)産互聯網從(cóng)開(kāi)始到(dào)興盛★Ω，最終走到(dào)流量變現(xiàn)的(de)十字路(lù₽')口。無論是(shì)消費(fèi)品領域還(hái)是≠♠>(shì)房(fáng)産垂直領域，流量成本正在逐¥ ©漸增加是(shì)互聯網行(xíng)業(yè)的↑​✘‌(de)整體(tǐ)趨勢。在傳統門(mén)戶時(•↕shí)代，互聯網平台競争不(bù)激烈，流量基本集中在一(yī ∏₹)些(xiē)大(dà)型平台，而移動互聯網的(de)ε £發展沖擊了(le)流量中心化(huà)的(de)趨勢，用(yòng)戶多(du↔×≈ō)樣化(huà)的(de)選擇造成了(le)流量從(<£cóng)中心化(huà)變得(de)更加分(fēn)散。

在房(fáng)産領域，一(yī)個(gè)明(míng)顯的 Ω(de)趨勢是(shì)，原來(lái)傳統的(d✔±¥←e)線上(shàng)平台搜房(fáng)房(fáng)天下(©β×xià)、樂(yuè)居、搜狐焦點等平台流量下(xià)降，安居客等端★∑口平台的(de)流量采購(gòu)成本增加，因此出現(xiàn)每σ®✔©年(nián)漲價被用(yòng)戶抵制(zhì)的(de)現(xiàn)象•δ。

然而，在房(fáng)地(dì)産垂直領域ε↑，即便是(shì)平台的(de)中心化(hu₩¥$à)流量，依然逃不(bù)出如(rú)何變現(xiàn)的♠±↑(de)魔咒，流量的(de)精準度問(wèn)題、流量的(de)轉化(‍♣♦huà)率問(wèn)題，都(dōu)困擾著(zhe)房(fáng)‌÷地(dì)産互聯網營銷從(cóng)業(yè)者們。互聯網流量的(ε<¥de)質量（也(yě)就(jiù)是(shì)客戶的(de)精準度）是★α↕(shì)房(fáng)地(dì)産營銷的(de)核心，撮合帶看(kàn¥↕÷)的(de)群體(tǐ)專業(yè)度決定著(zhe)轉化(hu₹✘∏©à)率高(gāo)低(dī)。

私域流量伴随著(zhe)房(fáng)地(dì)産産業(yè)互聯網的(de)≠©∞崛起而開(kāi)始被重視(shì)。高(gāo)客單價、高(g•<āo)決策成本的(de)産品天然适合于做(zuò)私域λ©♦€流量，而房(fáng)産經紀公司的(de)數(shù)以百∏♣萬計(jì)的(de)經紀人(rén)大(dà)軍，具有(yǒ​∏®±u)穩定的(de)買賣方的(de)關系，天然具有(yǒu)私域流量的(de¥>¥​)長(cháng)期經營特性。

而數(shù)年(nián)來(lái)伴随著(zhe↓£≥)互聯網技(jì)術(shù)在房(fáng)地(γ✔dì)産行(xíng)業(yè)的(de)應用(yòng)，≈γ∑房(fáng)地(dì)産産業(yè)互聯網的(de)建設，給‍≠€房(fáng)地(dì)産營銷的(de)私域流量打造∞₽β和(hé)維系，鋪墊了(le)基礎。

經紀人(rén)大(dà)軍天然具有(yǒu)私域流量的(de)長α§↕©(cháng)期經營特性

回過頭來(lái)看(kàn)産業(yè)互聯網的(de€♥♠)發展。

房(fáng)産互聯網營銷相(xiàng)比消費(fè↕​i)品等其他(tā)領域互聯網，發展進程一(yī)直較為(wèi₹✔)遲緩，除了(le)房(fáng)地(dì)産本身'∑&(shēn)的(de)行(xíng)業(yè)特性之外(wài)，還(hái)σ"在于房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)的(de)互聯網基礎比¶←≤較薄弱。

比如(rú)，房(fáng)地(dì)産營銷交♣₩↔易必須的(de)房(fáng)源、資金(jī™$≥≥n)管理(lǐ)體(tǐ)系，房(fáng)産交易中客源認定機(jī)制(zΩ§®hì)、新房(fáng)以及二手房(fáng)房(fáng)源的(dε±±→e)共享機(jī)制(zhì)以及合作(zuò)規則、傭金(j™♥∏∞īn)規則、工(gōng)具使用(yòng)、獲客渠道ε•Ω(dào)甚至培訓體(tǐ)系等，這(zhè)些(✘↓↕xiē)基礎設施的(de)建設的(de)重要(yào)程度，就(ji‌ ε<ù)相(xiàng)當于物(wù)流、支付、商家(jiā)↕♥管理(lǐ)體(tǐ)系之于京東(dōng)和(hé)淘寶。然而，在房(fáσ•σ'ng)産電(diàn)商出現(xiàn)之前，都(dōu)沒π‌​有(yǒu)企業(yè)涉足這(zhè)些(xiē)産業(yè)互₽γ✘聯網的(de)基礎設施搭建。

房(fáng)多(duō)多(duō)、鏈家(jiā)®€等企業(yè)先後重金(jīn)投入，圍繞房(fá>‍>ng)地(dì)産交易進行(xíng)産業(Ω∞yè)互聯網的(de)基礎設施建設，房(fán‌→g)地(dì)産真正迎來(lái)互聯網的(de)應用(yòng∏←¥)時(shí)代。有(yǒu)了(le)這(zhè)些(xiē)基礎的♥©£₽(de)搭建，産業(yè)從(cóng)✔≠業(yè)者之間(jiān)的(de)互動合作(zuò)變得(de)可(k™♠ě)能(néng)，私域流量有(yǒu)了(le)在産業(yè↔₹ε)內(nèi)互相(xiàng)流動的(de)可(kě)能(néng)。

6 渠道(dào)效果化(huà)，房(fáng)産互聯網的(de)終‌α ©極方向

房(fáng)産電(diàn)商、全民(mín)營銷以λ•‌•及私域流量的(de)應用(yòng)推動€£了(le)營銷和(hé)渠道(dào)的(de↑​)融合以及營銷和(hé)渠道(dào)效果化(huà)的(de)發展，開(β♥kāi)發商金(jīn)主确立渠道(dào)效果化(•βhuà)的(de)計(jì)量手段，等同于确立了(le)各大(dà)玩(wán•σα∑)家(jiā)的(de)統一(yī)接入标準。

媒體(tǐ)帶客轉化(huà)成交，按後傭标準結算(suàφ​n)；渠道(dào)公司與電(diàn)銷公司依然 ©$可(kě)以按照(zhào)成交轉化(huà)依附于平台，或獨®↑立操作(zuò)項目獲取收益。

營銷渠道(dào)效果化(huà)主導整個(gè)‌§↓行(xíng)業(yè)的(de)銷售模式。綜合來(lái)看(kàn)，目∑β♠<前從(cóng)事(shì)“渠道(dào)分(fēn)銷&rdq♣φ&≠uo;的(de)有(yǒu)這(zhè)幾種公司。

1、品牌類。以貝殼和(hé)易居房(fáng)友(yǒuσ'€)為(wèi)代表，他(tā)們有(yǒu)各自(zì)的(de)直營或→↑¶加盟體(tǐ)系，有(yǒu)自(zì)己的(de)數( ♣∞shù)據庫和(hé)客源，既能(néng)整合門(mén±✔↕>)店(diàn)經紀人(rén)資源，也(yě)有(yǒu)強大(☆∞dà)的(de)資金(jīn)實力，同時(shí)也(yě)有(yǒu)數‍♣(shù)據能(néng)力。

2、整合類。這(zhè)類公司屬于輕模式運營，或©→者也(yě)是(shì)互聯網平台，如(rú)房(fáng)多(d₽ uō)多(duō)，與開(kāi)發商和(héδ<​)經紀公司有(yǒu)一(yī)定聯系，通(tōng)過Sa€γaS技(jì)術(shù)+資源的(de)  ₽整合，針對(duì)開(kāi)發商的(de₽ε$★)優惠政策制(zhì)定分(fēn)銷策略，但(dàn)整合∏©↔的(de)資源多(duō)還(hái)是(shì)服務™‌←​經紀人(rén)實現(xiàn)交易為(wèi)主。

3、資源型。開(kāi)發商願意整合有( ₩☆yǒu)數(shù)據資源，也(yě)就↓λ (jiù)是(shì)客戶數(shù)據的(dΩγe)渠道(dào)，比如(rú)高(gā¶‌ ☆o)端會(huì)員(yuán)、擁有(yǒu)買房(fáng)者數(sh↔δ✘ù)據的(de)平台，利用(yòng)邀約到(dào)訪、登記、轉★∏<化(huà)的(de)方式，完成分(fēπ"n)銷。

4、媒體(tǐ)。一(yī)些(xiē)媒體(tǐ)，包括新媒體(tγ✔ǐ)，各地(dì)都(dōu)有(yǒu)這(zhè)↓®‌樣的(de)公司，例如(rú)杭州的(de)層樓、 ♠$南(nán)京樓市(shì)、365淘房(♦₽¥≈fáng)等，通(tōng)過自(zì)身(shēn)影(y≈≤​↕ǐng)響力或者專家(jiā)影(yǐng)響力，組織媒體(δ tǐ)報(bào)道(dào)、講座、看λ∏$(kàn)房(fáng)團的(de)方式為(wèi)開(kāi)發±π∑商引流，提供成交機(jī)會(huì)，獲取傭金£≠÷(jīn)。

這(zhè)些(xiē)原來(lái)在不(bù)同道(≤'<dào)路(lù)上(shàng)各自(zì)為(wèi)陣的(de∞↑✔)參與者們，殊途同歸，同時(shí)走向營銷渠道(dào)效果化(→αhuà)的(de)道(dào)路(lù)。正如(rú)同時(shí)下(x£© ià)從(cóng)中心化(huà)流量發£♦₩展到(dào)挖掘私域流量一(yī)樣，最終指向轉化(huà→ε‌)效率和(hé)成本。

那(nà)麽，營銷渠道(dào)效果化(huà)的(de)"φ最終方向在哪裡(lǐ)？毫無疑問(wèn)，一(y∞↔¶$ī)二手聯動才是(shì)各種複合分(fēn)銷模式中天然成本最低(dī)♠×，渠道(dào)最為(wèi)有(yǒuπ©)效的(de)方式之一(yī)。中國(guó)的(de)200萬經紀>‍ 人(rén)深度參與著(zhe)兩億社區(qū)家(j>∏®∞iā)庭的(de)買賣服務，平均每個(gè)經紀人(rén↕ )為(wèi)100個(gè)家(jiā)庭在房(fáng)↓¶ε屋買賣中提供信息和(hé)深度服務，他(tā)們，是(s"↕☆♠hì)房(fáng)地(dì)産私域流量的(d₽∞e)最大(dà)控制(zhì)群體(tǐ)。

渠道(dào)分(fēn)銷市(shì)場(chǎng)趨勢α'

聯動分(fēn)銷暗(àn)戰已經開(kāi)始↔✔ €。貝殼找房(fáng)、易居房(fáng)友(yǒu)為α (wèi)代表的(de)自(zì)營經紀體(t±'¥"ǐ)系，去(qù)年(nián)創造了(δ∞¥¥le)共計(jì)7000億新房(fáng)分(fδ↑ēn)銷GMV，2019年(nián)有 ↕∑→(yǒu)望在今年(nián)完成萬億GMV；以房(fáng)•✔≠多(duō)多(duō)為(wèi)代表的(de)全開(kāi)放(fàng←→)、資源整合類平台率先成為(wèi)中國(guó)房(fángβ♦)産互聯網的(de)成功代表走向美(měi)國(÷> γguó)納斯達克上(shàng)市(shì)的(de)最後關口；而資源型§γ和(hé)媒體(tǐ)型平台也(yě)在一(yī)些(xiē)城(chén≠™←g)市(shì)有(yǒu)自(zì)己的(de)✔&↑∏市(shì)場(chǎng)空(kōng)間(jiān)✘≠。

從(cóng)2011年(nián)至今，房§♠λ(fáng)産互聯網營銷經過8年(nián) ≤↑時(shí)間(jiān)，完成了(le)從(cóng)宣傳概&♣γ‌念到(dào)實質的(de)轉變，也(yě)完成了(le€₹&λ)基礎設施搭建，讓房(fáng)産營銷走出莽荒亂戰時(shí)✘↕代，走向陽光(guāng)透明(míng)，走向₽π互聯網高(gāo)效、公正、平等的(de)本質。

濟南(nán)鳳凰谷項目客戶問(wèn)卷調研